Koliko stvarno košta kupnja stana

Oglasna cijena stana gotovo nikad nije i konačan iznos koji ćete platiti. Između „sviđa mi se" i „ključevi su moji" stoji niz poreza, pristojbi i naknada koje lako narastu na nekoliko tisuća eura — a velik dio kupaca za njih sazna tek na putu do javnog bilježnika. Zato smo sve stavili na papir: uzeli smo primjer rabljenog stana od 150.000 eura i izračunali što, uz samu cijenu, doista izlazi iz vašeg džepa.

Porez: tri posto koja mnogi zaborave

Kod kupnje rabljene nekretnine kupac plaća porez na promet nekretnina po stopi od 3 posto na tržišnu vrijednost koju utvrđuje Porezna uprava. Na naš stan od 150.000 eura to je 4.500 eura — iznos koji zna zateći one koji su proračun složili „na euro". Porez se prijavljuje u roku od 30 dana od sklapanja ugovora, a obveznik je uvijek kupac.

Novogradnja mijenja jednadžbu

Kod novogradnje kupljene od poreznog obveznika, primjerice investitora, situacija je bitno drugačija. U cijenu je već uključen PDV od 25 posto, a ključno je pravilo da se na istu transakciju plaća ili PDV ili porez na promet — nikada oboje. Zato kod novogradnje nema naknadnog poreznog iznenađenja: porez je, iako nevidljiv, već sadržan u brojci s oglasa.

Javni bilježnik i zemljišne knjige

Da bi kupnja bila pravno valjana i vidljiva prema trećima, potpisi na ugovoru ovjeravaju se (ili se ugovor solemnizira) kod javnog bilježnika, nakon čega slijedi upis prava vlasništva u zemljišne knjige uz sudsku pristojbu. Pojedinačno su to manji iznosi — od stotinjak do nekoliko stotina eura — ali korak koji se ne preskače: bez uknjižbe niste u potpunosti zaštićeni kao vlasnik.

Agencija: dva do tri posto, ali ne uvijek

Kupujete li preko agencije, uobičajena provizija kupca kreće se oko 2 do 3 posto, uvećano za PDV. Na naš primjer to je između otprilike 3.750 i 5.625 eura — često najveća pojedinačna stavka nakon poreza. Kod kupnje izravno od investitora provizije u pravilu nema, što novogradnju čini dodatno konkurentnom.

Ako u igru ulazi kredit

Financiranje kreditom nosi vlastiti set troškova: procjena nekretnine koju traži banka (nekoliko stotina eura), upis hipoteke u zemljišne knjige te naknada za obradu kredita, koja je u akcijama često snižena ili ukinuta. Zbrojeno, realno je računati na dodatnih nekoliko stotina do tisuću eura.

Zbroj na papiru

Vratimo se stanu od 150.000 eura. U najjednostavnijem scenariju — kupnja rabljene nekretnine bez agencije i bez kredita — ukupni dodatni trošak izgleda ovako:

• Porez na promet (3%): 4.500 €
• Javni bilježnik i uknjižba: 150–400 €
• Ukupno preko cijene: oko 4.700–4.900 € (≈ 3,2%)

Uključite li agenciju i kredit, isti stan lako „poskupi" za dodatnih šest do sedam tisuća eura, pa realan trošak iznad oglasne cijene doseže i sedam posto. Kod novogradnje je taj dodatak osjetno manji — upravo zato što je porez već u cijeni, a provizije najčešće nema.